豆知識

これだけは押さえておきたい!不動産をよく理解して賢くスムーズにして下さい。

不動産に関わる税金[贈与のとき]

贈与税

贈与税とは、土地・建物・現金・宝石その他財産などをもらった人に対して課税される税金です。通常個人に対してかかるものですが、個人でなくても同窓会やPTAなどの団体(人格のない社団等をいいます)が個人から財産をもらえば、個人とみなされ贈与税がかかってきます。また、贈与税は財産をもらったときにはもちろん、以下のような場合にもかかることがあり、これらも贈与とみなします。

  1. 低い価額で財産を譲り受けたとき
  2. 自分が掛け金を負担せず、生命保険や定期金を受け取ったとき
  3. 借金を免除してもらったとき
  4. 親の新株引受け金を子供の名前で引受けたとき
  5. 自分の資金で不動産などを取得しながら子供や妻名義で登記したとき
相続時精算課税制度

65歳以上の親から20歳以上の子供への贈与に認められた特例で、2,500万円までの贈与は非課税、それを超える部分の金額に対しては、一律20%の税率で贈与税がかかるというものですが、その贈与した財産の価額は、相続時に相続財産として持ち戻し(加算)をして相続税を計算し、その際に納めた贈与税額があるときは、これを精算(相続税額から控除)して課税するというものです。
この制度を活用しますと、2,500万までの贈与であれば贈与税がかからず、また2,500万円を超える部分があっても、20%という低い税率(通常の贈与であれば50%の税率がかかります)で計算した税額を納めるだけで済みますので、大きな財産を生前贈与できるというメリットがあります。

生前贈与

生前贈与とは、被相続人(贈与者)が相続人その他の社に対し、生きているうちに財産を贈与することです。贈与税は暦年課税で、1年間に基礎控除額110万円を超える価額の贈与を受けた者が申告を行わなければなりません。これは逆に年間で110万円以下の贈与については課税されず、申告も不要であるということを意味します。したがって、毎年この金額以下の贈与を繰り返せば、税負担なく財産を移転することが可能となります。その結果、将来の相続財産は減少し、適用される相続税率自体の引下げにもつながります。
また、相続税及び贈与税は、財産の多寡に応じた累進課税となりますが、将来の相続税の税率より低い贈与税率の対象となる金額の範囲で、あえて課税されつつ、財産を移転することも有効です。
また、相続時精算課税制度(後述)を選択した場合、2,500万円ないしは3,500万円の特別控除により、贈与税課税が繰り延べられます。
更に、平成17年12月31日までは旧法の住宅資金贈与も選択でき、この場合将来5年分の基礎控除枠550万円の控除ができます。但し翌年以降4年間は基礎控除額は、0円となります。

親の土地の上に家を建てる

通常、他人の土地に建物を建てると、その土地を使用する権利は建物の所有者に相当部分が移ってしまいます。土地の所有者は、土地の上に建物が建った時点で、土地の利用権・使用権の相当部分が建物の所有者に移ったことになります。そのままにしておくと、建物の所有者は、土地を使用する権利を建物を建てたことによって、土地の所有者から無償でもらったことと同じ状態になります。
この無償でもらった土地を使用する権利のことを通常「借地権」といいます。借地権の評価額は、土地の時価の30%〜90%の金額とされます。東京都内ですと、60%〜90%位です。評価された借地権も、贈与税の課税対象となります。
ただし現在は、親子間の賃借ですと借地権の贈与の問題は起こりません。理由は、土地の使用貸借扱いによるからです。通常は、親子間で地代のやり取りなどしないでしょうから、この使用貸借契約で子供が親の土地を無償で使っていることになるのです。税法上は、土地の使用貸借であれば借地権の贈与の問題は発生しないとする扱いになっています。
次に、子が親に地代を毎月支払う場合には、地代を支払わないと土地の使用貸借となり、贈与税はかかりません。子供が親に地代を支払うと、お金を支払って土地を借りる賃貸借となります。賃貸借となると、親から子供への借地権の贈与の問題が発生します。この借地権の問題は、子が親に支払う地代の金額によって差が出てきます。

  1. 親の土地にかかる固定資産税相当額の地代しか子供が親に支払っていない場合は、土地の賃貸借ではなく使用貸借とみなされます。
  2. 世間一般の相場で地代を支払った場合は、親から子供に借地権が贈与されたとみなされ、贈与税が課税されます。世間一般の地代相場がかなり安いのは、借地をした時に通常は多額の一時金(権利金)を支払う慣習があるからです。この一時金(権利金)なしに借地権が子供(借主)に移転したのでは、課税の公平を欠くことになるので、一時金は親から子供に贈与されたものとみなされます。一時金は借地の権利金に相当するもので、借地権の対価となります。
渡損失の繰越控除制度

この制度の内容は「居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の繰越控除制度」と同様に「損益通算」と「損失の繰越控除」です。しかし、この制度の場合には損益通算する損失の額、損失の繰越控除をする額に以下のような制限が設けられています。

<譲渡損に対する制限>

これに関しては、譲渡した居住用資産の所有期間が5年を超える居住用資産に住宅ローンがついていることが条件です。そして譲渡損失が出て、他の所得と損益通算したり、翌年以降に損失の繰越控除をしたりすることができるのは、住宅ローンの残高金額より売却金額が少ない場合のみです。つまり、自宅を売却しても、その売却代金では住宅ローンの残高を返済できない場合に限られています。そして、譲渡損失の内「住宅ローン残高 − 売却金額」の額だけが損益通算ができ、余りがあれば3年間の繰越控除をすることができます。

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